Dove soffia il vento per il mercato dei mutui - RINA Prime Value Services

Dove soffia il vento per il mercato dei mutui

03 set 2019

Il primo semestre di quest’anno si è contraddistinto per un deciso calo delle richieste di mutui per la casa. Pesa la contrazione a doppia cifra di surroghe e sostituzioni, ma anche una certa prudenza degli acquirenti. La nuova BCE, a guida Lagarde, potrebbe riportare vigore alla domanda.

La ripresa del mercato immobiliare residenziale continua il suo percorso di crescita, per lo meno dal punto di vista delle compravendite. I prezzi restano bloccati, ma l’espansione dei volumi, dopo un lungo periodo di forte ripresa, non trova uno speculare riscontro nel trend dei mutui residenziali.

Nel primo trimestre del 2019, secondo l’Istat, le transazioni immobiliari sono aumentate complessivamente dell'8% su base annua. Si tratta, secondo l’Istat, della crescita tendenziale più ampia dal primo trimestre 2017. L'espansione, peraltro, riguarda sia il settore abitativo (+8,4%) sia i diversi settori economici (+5,0%). Anche in termini congiunturali l'indice sale, con un rialzo del 2%. Il livello delle compravendite supera così i valori del terzo trimestre 2010.

Transazioni immobiliari primo trimestre 2019

Tuttavia, la dinamicità del mercato immobiliare non trova piena corrispondenza con l’andamento dei mutui residenziali che, secondo quanto osservato dal “Sistema di informazioni creditizie - CRIF” soffre della forte contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità di surroga, cui nell’ultimo periodo di osservazione si associa un rallentamento della componente dei mutui di nuovo acquisto.

Sul fronte dei prezzi il mercato resta sempre favorevole al lato della domanda. Osservando la dinamica dei valori dei metri quadrati residenziali, infatti, appare molto probabile che la discesa dei prezzi sia giunta finalmente al punto di svolta. Nomisma, tradizionalmente molto prudente per quanto riguarda i numeri, ha calcolato che secondo l’“Osservatorio sul Mercato Immobiliare” per la prima volta, a partire dal 2007, nel primo semestre 2019 la variazione semestrale dei prezzi è risultata in risalita dello 0,2%.

Certo si tratta di un dato molto generale, che mette assieme realtà geografiche e mercati locali anche molto diversi, che butta nello stesso calderone diverse categorie di immobili, sia per tipologia (lusso, signorile, popolare, ecc.), sia per dimensioni che per età degli stessi – secondo la maggior parte delle analisi, infatti, sarebbe soltanto il nuovo, e solo in alcune città tra cui Milano in testa, a richiedere prezzi crescenti, mentre il trend dei valori dell’usato non avrebbe ancora svoltato – ma costituisce comunque una prima importante indicazione di possibile inversione di tendenza.

Se a ciò si aggiunge che il livello dei tassi applicati ai mutui resta straordinariamente basso, secondo quanto calcolato dal broker Mutuionline il tasso medio sui mutui con durata tra 20 e 30 anni (la più richiesta) nel mese di giugno 2019 è dello 0,87% per il tasso variabile e dell’1,67% per il tasso fisso, sarebbe il momento migliore per comprare.

Tasso medio mutui

Lo scenario sui prossimi mesi resta però incerto. La dinamica di richieste di nuovi mutui, che nel primo semestre ha fatto segnare un risultato negativo a un passetto dalla doppia cifra, è in parte spiegata dalla diminuzione della componente di mutui con finalità surroga. Nel periodo gennaio-giugno le richieste di surroga e di sostituzione sono complessivamente scivolate al 35,8% dal 46,8% registrato nell’intero 2018, anche se la ripresa registrata nel trimestre aprile-giugno (al 38,2% dal 33,7% di gennaio-marzo) ha contribuito a contenerne comunque la caduta. E’ comunque un dato di fatto che questo tipo di mercato sia ormai a fine corsa o quasi: dopo un’iniziale crescita sostenuta durata alcuni anni, che si è accompagnata alla riduzione dei tassi di riferimento decisi dalla BCE e a catena sui tassi di mercato, di possibili surrogatori (anche di quelli che sino a fine dello scorso anno erano definiti seriali), ne sono rimasti pochi.

Richieste di surroga e sostituzione

In parte, afferma il CRIF, il risultato semestrale è dovuto a un approccio più cauto da parte di privati e famiglie, che scelgono di posticipare la decisione chiave di acquisto casa in attesa di segnali maggiormente chiari a riguardo di una potenziale ripresa economica e interventi di sostegno allo sviluppo del reddito familiare.

CRIF evidenzia come, nel periodo di osservazione, si confermi un andamento positivo per l’importo medio richiesto, che si è attestato a 129.383 euro (+2,6% rispetto al corrispondente semestre del 2018). Anche in questo caso, la crescita del valore medio delle richieste è ascrivibile al minor peso delle surroghe, che per natura si caratterizzano per un importo più contenuto.

Importo medio richiesto

Per il prossimo futuro un ruolo importante sarà giocato proprio dalla componente tassi, in particolare da IRS, che fa da riferimento per il calcolo del tasso di interesse da applicare al finanziamento della casa e de Euribor, sulla cui base vengono calcolate le rate dei mutui a tasso variabile. Sono entrambi tassi di mercato che indicano il costo a cui le banche si scambiano denaro fra loro. Le scelte di politica monetaria della Banca Centrale Europea, però, hanno un effetto sul costo con cui le banche si prestano i soldi le une con le altre.

Il governatore uscente Mario Draghi, che lascerà lo scranno più alto dell’Eurotower a fine ottobre cedendolo a Christine Lagarde, ha già tracciato la politica monetaria di colei che gli succederà. E sarà una politica di tassi ufficiali ancora rasoterra e, addirittura, di un possibile nuovo alleggerimento quantitativo (il Quantitative Easing).

Difficile che Lagarde cambi rotta, almeno nel primo anno e mezzo. E ciò per una serie di motivi: in primo luogo perché il mandato del presidente BCE richiede essenzialmente di raggiungere obiettivi di inflazione e gli strumenti monetari per ottenerli, riconosciuti e accettati dai mercati, sono quelli indicati da Draghi. In secondo luogo per le aspettative che le parole di Draghi all’ultima riunione del direttivo BCE hanno creato e per le probabili reazioni negative che si potrebbero creare disattendendole. E in terzo, e probabilmente più determinante luogo, perché il presidente entrante Lagarde ha sempre dimostrato, anche dalla testa del Fondo monetario internazionale da dove arriva e nelle occasioni di decisioni congiunte in seno alla Troika (costituita da Commissione Europea, BCE e FMI) di condividere la linea impostata e le decisioni dal banchiere italiano.

I tassi sui muti sono ormai talmente compressi che non si prevede un ulteriore calo di quelli applicati ai mutui. Ma può anche essere che le banche, essenzialmente per motivi commerciali, decidano di riconoscere ai propri mutuatari il minore costo di approvvigionamento di denaro a loro carico. Più che altro, si prospetta un altro lungo periodo in cui il finanziamento dell’acquisto della casa a basso costo sarà la normalità. Questa condizione favorevole, anche in prospettiva, potrebbe quindi favorire la domanda di abitazioni e contribuire anche alla ripresa dei prezzi.

 

Francesco Medri
Presidente di RINA Prime Value Services

"Il mercato del credito garantito da immobili pur in un contesto di bassa redditività per le banche, resta un prodotto importante, soprattutto se parliamo di mutui per la casa. Diverso il discorso da fare nel mondo Corporate, dove il ricorso al finanziamento garantito viene percepito ancora come rischioso. Riteniamo che, proprio per questo motivo, le valutazioni possano essere considerate un perno fondamentale del processo di credito, costituendo elemento di condivisione e base di un processo più ampio di supporto che può abbracciare diversi e più estesi ambiti, dalla Due Diligence al Project Monitoring, fino ad analisi di sostenibilità di lungo termine e verifiche su scenari distressed."