Il 2019 sarà un anno di cambiamento per il settore uffici - RINA Prime Value Services

Il 2019 sarà un anno di cambiamento per il settore uffici

24 giu 2019

Gli immobili a uso terziario restano l’asset class di riferimento per gli investimenti, ma il mercato sta mutando e cerca spazi più green, flessibili e smart.

Il mercato degli uffici si conferma prima asset class d’investimento immobiliare in Italia e, secondo numerose stime, lo sarà anche nel 2019. Si tratta di una situazione comune al Belpaese e al resto d’Europa. Eppure il mercato degli immobili direzionali e uffici si appresta a qualche cambiamento, che non ne minerà l’importanza in termini di volumi e valori rispetto ai totali complessivi di mercato, ma che potrebbe far partire una nuova fase.

 

“Oggi gli uffici pesano per circa il 60% sull’asset allocation totale degli investitori istituzionali, in particolare dei fondi”, si legge in un report di Scenari Immobiliari. In Italia, dal punto di vista geografico, gli investitori si concentrano per lo più su Milano e, a seguire, su Roma, mentre altre destinazioni hanno un peso marginale. Tale concentrazione, unita alle caratteristiche dei mercati di riferimento, in particolare alla carenza di prodotto innovativo adatto alle nuove esigenze emergenti “fa si che l’interesse e la gestione degli investitori si debba rivolgere anche ad altro”, prosegue il report dell’istituto di ricerca.

Per i prossimi anni, quindi, non è difficile prevedere un traslazione di risorse dall’investimento in uffici tradizionali verso quei comparti considerati di nicchia, come ad esempio il coworking, sui quali c’è molta aspettativa, si è studiato molto e sono sotto stretto monitoraggio, ma che per il momento rappresentano, almeno dal punto di vista dei numeri, ancora una parte piccola dell’investimento immobiliare complessivo.

Compagine sociale

Gli uffici si confermano uno dei segmenti più dinamici del mercato degli investimenti nel real estate.
“Condizioni di mercato favorevoli e volumi di investimento elevati, hanno portato negli ultimi 2 anni a una
costante decrescita nei rendimenti prime in Italia, che nel 2018 hanno raggiunto il valore più basso, sia
per Milano (3,2%) sia per Roma (3,75%)”, stima Jll. Questi valori, tuttavia, non appaiono sostenibili nel lungo
periodo. Per tale ragione nei prossimi 5 anni il trend dovrebbe cambiare, lasciando spazio a una crescita
graduale dei tassi di rendimento, in linea con l’aumento progressivo del costo del denaro e dei rendimenti
sui Btp.
Un’altra inversione di tendenza, sempre secondo Jll, riguarderà il mercato della locazione. Negli ultimi
anni si sono registrati ottimi valori per quanto riguarda la “quantità” di metri quadri affittati, con i canoni
prime che nel 2018 hanno raggiunto quota 600 euro per metro quadro anno a Milano e 450 euro/mq
anno a Roma.
Secondo un report firmato da Ipi, il primo trimestre 2019 ha registrato volumi di scambio in commercial
real estate poco superiori a 1,7 miliardi di euro, dato in crescita rispetto allo stesso periodo del 2018. In
linea con la media degli ultimi 5 anni, sebbene in calo rispetto al 2018, con alcuni evidenti segnali di
incertezza legati alla valutazione del rischio Paese da parte degli investitori esteri.
Il segmento uffici, in particolare, con 975 milioni di euro di investimenti, pari al 57% del totale, rimane il
comparto più attrattivo. Il settore continua a registrare una compressione dei rendimenti che si attestano
intorno al 3,50% netto per Milano e al 4,00% netto per Roma. Piano piano, cioè, sarebbe già partito il rialzo
dei rendimenti.
La trasformazione del mercato uffici nel prossimo futuro non sarà solo quantitativa, ma anche qualitativa.
Nuove iniziative di sviluppo e di riqualificazione, in cui la città di Milano fa da pioniere per il Paese, stanno
facendo nascere nuove zone, portando alla ribalta quartieri riqualificati e creano veri e propri nuovi
distretti del business. Ad essere interessati da questa trasformazione, inoltre, non sono solo le zone centrali
della città.
Questa tendenza sta rendendo più appetibile la città per società internazionali che sempre più spesso
stabiliscono qui le proprie sedi centrali per l’Italia. Parallelamente, aumenta l’interesse anche da parte
degli investitori che si trovano un contesto economico favorevole per l’allocazione di capitali.
Gli standard richiesti agli edifici da tali gruppi sono mediamente piuttosto alti. In primo luogo in termini di
risparmio energetico e rispetto ambientale. Le certificazioni green hanno comunque anche un valore
economico. Secondo la ricerca “Green Building: valori e tendenze”, realizzata da Rebuild Italia in collaborazione
con Cbre e con Gbci Europe, il mercato apprezza la certificazione green accordando al
valore di un immobile un plus tra il 7 e l’11% in funzione della qualità della certificazione stessa. L’effetto
non si limiterebbe inoltre alla diversa valorizzazione dei beni, ma inciderebbe sensibilmente anche sui
tempi della loro commercializzazione.
L’effetto congiunto dei due effetti rilevati nell’indagine – aumento dei prezzi e maggiore rapidità di collocazione
sul mercato – determinerebbe peraltro un aumento del rendimento dell’investimento: un segnale
dunque di rilievo per gli investitori per i quali la sostenibilità non è solo una scelta etica, ma un’opportunità
per superiori prestazioni economiche e finanziarie.
Una seconda importante tendenza in atto è quella che vede gli uffici – spazi, funzioni, layout, ecc. –
trasformarsi in ottica smart. Che non significa solo lavoro a distanza o condivisione di scrivanie, ma implica
anche un cambiamento del modo di lavorare e in quello di rapportarsi tra colleghi, verso una maggiore
collaborazione e condivisione di idee e progetti, rivolta a un comune obiettivo. Anche in questo caso la
scintilla che fa da innesco proviene dalla domanda più che dall’offerta, e anche in questo caso il fattore
economico conta.
La ricerca di maggiore produttività dei fattori economici è uno dei grandi obiettivi della politica economica
nazionale, compresa quella del lavoro. Lo smart working, ossia delle nuove forme flessibili di lavoro e di
condivisione di spazi e luoghi dove operare, costituisce un’innovazione, di processo oltre che organizzativa,
che sta avendo effetti anche sul comparto uffici, con le numerose operazioni di revamping di centri
direzionali attorno ai grandi centri urbani, in quanto ormai non più adeguati a soddisfare le montanti
esigenze aziendali in tema di organizzazione del lavoro.
Secondo le stime dell’Osservatorio Smart Working della School of Management del Politecnico di Milano,
se la nuova veste organizzativa della vita lavorativa e professionale venisse portata a regime potrebbe
generare di produttività di 13,7 miliardi di euro. Una cifra notevole che potrebbe essere raggiunta allargando
la platea dei fruitori dello smart working, dagli attuali 305mila dipendenti ai 5 milioni potenziali.
Sempre secondo il Polimi, i lavoratori in versione smart raggiungono livelli di produttività superiori del 15%
rispetto ai colleghi che smart non sono. E lo fanno anche con maggiore soddisfazione: soltanto l’1% dei
lavoratori smart si dichiara insoddisfatto del proprio lavoro a fronte di un 17% degli altri lavoratori.
I grandi sentieri di sviluppo sono tracciati, ora sta al mondo degli investitori e degli sviluppatori seguirli e
trasformarli in strade di crescita. Anche perché, nonostante gli esempi di eccellenza, uno dei problemi del
mercato nazionale è e resta quello della carenza di prodotto di livello.

 

Piercarlo Rolando
Amministratore delegato di AxiA.RE e Consigliere di Amministrazione di RINA Prime

"Il terziario è ancora l'asset class più numerosa all'interno dei fondi immobiliari italiani. Pur in un costante processo di diversificazione, gli investitori istituzionali trovano ancora nella destinazione uffici un profilo di rischio/rendimento vantaggioso. Ancora da valutare, nel medio-lungo periodo, l'impatto derivante dall'introduzione, anche in Italia, di modelli lavorativi come lo smart working ed il co-working."