Sempre più vecchio il patrimonio edilizio italiano - RINA Prime Value Services

Sempre più vecchio il patrimonio edilizio italiano

07 mag 2019

Panorama patrimonio edilizio italiano e relativi problemi: energetici, statici, antisismici

patrimonio-italiano

Il patrimonio edilizio italiano tende al vecchio, e si vede. Il capitale edilizio e quello infrastrutturale del Paese sono entrati in un ciclo di obsolescenza crescente. Dei 12,2 milioni di edifici residenziali censiti dall’Istat, per esempio, 7,2 milioni (il 60%) sono stati costruito prima del 1980; 5,2 milioni (42,5%) hanno più di 50 anni. Più della metà delle abitazioni - oltre 16 milioni - sono state realizzate prima del 1970.

Per consentire un ricambio del patrimonio immobiliare sarebbe necessaria un’inversione nel trend di investimenti: la produzione media annua di costruzioni residenziali in Italia è infatti passata da quasi 200mila edifici all’anno negli anni ’60 e ’70 del 1900, a meno di 29.000 nuove costruzioni (dato medio annuo) tra 2001 e 2018.

Anche sul fronte infrastrutturale la situazione è simile. Secondo Cresme, gli investimenti in opere pubbliche dal 2009 al 2018 rispetto alla media degli investimenti 2003-2009, si sono ridotti di 108 miliardi di euro, pari a 12,2 miliardi di euro all’anno. La spesa annua per investimenti in infrastrutture tra 2003 e 2009 è stata di 40,3 miliardi di euro all’anno, mentre tra 2010 e 2018 la spesa media è stata di 28,3 miliardi di euro all’anno.

Questa è l’istantanea della situazione attuale, da cui emergono due questioni direttamente collegate alla vetustà del patrimonio immobiliare nazionale: quella dell’efficienza energetica degli edifici e quella della sicurezza statica legata alla sismicità del territorio nazionale.

Per quanto riguarda la correlazione tra scarsa efficienza energetica ed età degli immobili basti ricordare che la prima legge in tema di risparmio energetico legato all’edilizia risale al 1977. Le abitazioni costruite prima di questa data sono il 58,4% dello stock totale, distribuite su tutto il territorio nazionale, progettate e costruite senza alcuna attenzione agli aspetti dell’efficienza. Negli ultimi anni, con i vari bonus fiscali riconosciuti ai proprietari di abitazioni per lavori edilizi atti al miglioramento degli indici di prestazione energetica, si sono fatti buoni passi avanti. Ma il lavoro non è finito. L’incentivazione ha infatti riguardato singole unità abitative, senza tenere conto che spesso un’azione efficace in questo senso dovrebbe coinvolgere anche l’involucro dell’edificio oltre all’interno dei singoli appartamenti e quindi l’intero condominio più che i singoli proprietari.

Anche da questo punto di vista, per la verità, ci sono stati importanti progressi, con la possibilità di maturare i bonus a livello condominiale ed eventualmente di cederli a istituti di credito per finanziare parzialmente i lavori di efficientamento. Ciò su cui si dovrebbe ulteriormente lavorare sono strumenti urbanistici e finanziari specifici per consentire un drastico rinnovamento, fatto anche, per esempio, di abbattimenti e ricostruzioni. L’uso temporaneo di immobili non utilizzati, magari anche legati come sottostante di crediti più o meno incagliati, potrebbe essere una delle vie da sondare a questo scopo.

patrimonio-italiano

In generale, secondo le stime delle associazioni di categoria, un piano su vasta scala di efficientamento energetico del patrimonio residenziale nazionale potrebbe generare un giro di affari minimo di 50 miliardi di euro, senza contare i benefici per l’ambiente e aumento del valore patrimoniale delle abitazioni.

Anche per quanto riguarda i rischi naturali la correlazione tra età degli immobili e minore sicurezza statica emerge dai dati. Secondo la classificazione sismica dei comuni italiani, circa il 40% del territorio nazionale (130mila chilometri quadrati) e il 35% dei comuni italiani (circa 2mila) si trovano in area a elevato rischio sismico (zona 1-2). In queste aree risiedono 22 milioni di persone, 9 milioni di famiglie e si trovano oltre 6 milioni di edifici di cui oltre 1 milione a uso produttivo con 5 milioni di addetti. Altri 19 milioni di cittadini risiedono, invece, nei comuni classificati in zona 3; zona non rossa, ma che non può considerarsi sicura, visto che molti comuni emiliani colpiti dal sisma del maggio 2012 insistevano proprio su zona 3.

A questi si possono poi aggiungere 1,3 milioni di edifici a rischio alluvione e mezzo milione abbondante di edifici sono a rischio frana.

Seguendo il ragionamento fatto per l’efficienza energetica, si constata che più del 50% del totale dello stock abitativo è stato costruito prima del 1974 e quindi in completa assenza di una qualsivoglia normativa antisismica.

Secondo le stime del Consiglio Nazionale degli Ingegneri servirebbero un po’ più di 90 miliardi di euro per mettere in sicurezza il patrimonio residenziale italiano; per la Protezione Civile ne potrebbero addirittura bastare poco più di 50. Cifre comunque molto minori ai 250 miliardi di danni calcolati sulla base dei terremoti e calamità naturali accorsi negli ultimi anni.