Retail: chi vince la partita fra centro città e centri commerciali - RINA Prime Value Services

Retail: chi vince la partita fra centro città e centri commerciali

09 mar 2020

Le abitudini dei consumatori stanno mutando il mercato del retail, su tutte l'attenzione per l'e-commerce, l'internazionalizzazione degli stili di vita e la capillare diffusione della tecnologia scuotono i modelli più tradizionali a vantaggio di grande distribuzione e centri commerciali.

Lo storico duello fra negozi in centro città e centri commerciali è oggi un gioco a tre, dove la diffusione del commercio elettronico e la conseguente spinta della logistica last mile stanno ricoprendo un ruolo destabilizzante nel mercato immobiliare retail a livello globale.
Secondo i dati JII, il comparto globale della logistica, ha raggiunto scambi per circa 1,8 milioni di metri quadri nel 2019, il più alto assorbimento di sempre, con un aumento del 25% sia sull’anno precedente sia sulla media degli ultimi 5 anni.

Overview del retail italiano

Secondo il rapporto CBRE sul retail 2019, le vendite negli store fisici non sono state interessate da un trend recessivo, con 1,9 miliardi di euro di immobili transati nel 2019, il mercato ha registrato una flessione degli investimenti del 13,2% rispetto allo scorso anno, ma si è comunque mantenuto in linea con la media registrata negli ultimi cinque.

Il rapporto ha sottolineato quelli che sono i lati più umani del negozio fisico, fra cui spiccano l'incoraggiamento all’acquisto, la promozione, l'offerta di un’esperienza più ampia del semplice scambio di beni e servizi e non da ultima la sostenibilità dei sistemi improntati su consegna e resi gratuiti. Caratteristiche che per ora sono da considerarsi leve di forza sia per l'high street che per l'out-of-town.

Al contempo, però, Confcommercio ha evidenziato come il trend di lungo periodo dei negozi di vicinato, o comunque tradizionali, sembra caratterizzato da un inesorabile declino. L’ufficio studi dell’associazione degli esercenti segnala come negli ultimi 10 anni anni il numero complessivo dei negozi al dettaglio è sceso del 12%, da 573mila a 500mila facendo di fatto sparire oltre 70mila punti vendita nel Paese.

Il calo medio, registrato dal 2008 a oggi parla di centri storici in sofferenza (-14,3%), in particolare nel centro-sud del Paese (-15,3%), nonostante i tiepidi miglioramenti registrati qualche anno fa.

La mutazione non è peraltro solo quantitativa: assieme al numero di negozi cambiano anche i settori merceologici di maggiore occupazione dei metri quadrati nei centri cittadini. L’impatto maggiore ha interessato i settori dei libri e dei giocattoli (-25,9%), dei mobili e ferramenta (-25,2%), dei carburanti (-30,1%), del vestiario e calzature (-17,1%). Crescono le imprese guidate da stranieri, +27% in 10 anni mentre le attività guidate da italiani registrano un calo del 2%.

Al di là dei negozi etnici di vario genere, soprattutto quando condotti da esercenti di origine straniera, che si rivolgono a un pubblico ristretto, generalmente concentrato in aree urbane ben delimitate, e che risultano quindi poco interessanti per la grande distribuzione, la qualità del prodotto venduto e il servizio al cliente si confermano gli elementi fondamentali attraverso cui il commerciale tradizionale riesce a sopravvivere nei centri cittadini nonostante l’impossibilità di competere sui prezzi con centri commerciali e simili vista la sproporzione di economie di scala. Non si tratta peraltro di nulla di nuovo, ma di una realtà di cui si parla almeno da 30 anni a questa parte.

Lo scenario dei centri commerciali

Secondo il rapporto CBRE le gallerie commerciali stanno attraversando un periodo di rinnovamento in Italia, volto a migliorare l'esperienza di acquisto. Mix merceologico originale e indirizzato a un target specifico di clienti, sono le leve che permettono di alzare l'asticella della frequenza di visita e di acquisto, con conseguente differenziazione dell'offerta all'interno della catchment area. Ristorazione, servizi e leisure amplificano inoltre l'esperienza di vendita, favorendo un miglioramento generale dell'offerta.

L’out-of-town, quindi shopping centre, factory outlet e retail warehouse, ha subito una contrazione del 9,7% rispetto al 2018 imputata soprattutto al ridotto numero degli investimenti in centri commerciali, -59% rispetto al 2018, ma parzialmente compensata da portafolio deal di sostanza registrato nel comparto retail warehouse e factory outlet.

Per quanto riguarda la crescita dei rendimenti di retail warehouse e GDO, il rapporto CBRE l'ha definita contenuta, cercando fra le possibili cause una maggiore vulnerabilità nei confronti del commercio elettronico. Nell'ultimo trimestre del 2019 si è assistito a una significativa accelerata della crescita dei rendimenti nei centri commerciali secondary, iniziata nell’ultimo trimestre del 2018.

Per quanto riguarda lo stock di centri commerciali, secondo il rapporto Jll a dicembre 2019 è stato stimato a circa 19,4 milioni di mq con 10 centri commerciali completati nello stesso anno per un totale di circa 180mila mq suddivisi in 5 centri commerciali, 4 shopping centre e 1 factory outlet dislocati in tutta la penisola.

Il report ha evidenziato che per lo shopping centre Milano con 900 euro al mq è inferiore a Roma seppur di poco (935 euro al mq) ed entrambe in stabilità. Stessa condizione per il retail park con Milano a 210 euro per mq e Roma leggermente sopra a 220 euro al mq.

Per quanto riguarda la pipeline out-of-town, l’Italia registra 22 progetti e piani di espansione, 14 dislocati a nord ovest e 5 sopra i 60mila mq. I principali sono lo shopping centre Gran Roma con 32,1mila mq, lo shopping centre la Birreria di Napoli con 21mila mq e il retail park Triumplina di Brescia con 17mila mq.

Milano traina il comparto

Merlata Mall, Westfield e Milanord2 sono i tre progetti trainanti per i prossimi anni nel settore. Si tratta di un ampliamento dello stock nella città metropolitana di oltre 350mila metri quadri di centri commerciali. 
A Roma i maggiori progetti destinati a concludersi nei prossimi anni sono il retail park Da Vinci Village e il centro commerciale Maximo, le cui inaugurazioni sono previste per il 2022.

Pipeline ridotta per il resto d'Italia, con un volume di completion annuo tra il 2020 e il 2022 compreso tra i 90 e i 180 mila mq. Spicca nello scenario l Caselle Mall, con 115 mila mq di superfici retail e apertura prevista nel 2022 e l’Outlet San Marino, con una prima fase di 20 mila mq in consegna nel terzo trimestre del 2020.

Lo scenario high street

Record per l'high street 2019 italiano, che secondo lo studio CBRE ha raggiunto, includendo anche le transazioni di immobili mixed-use con componente prevalente retail un volume di 770 milioni di euro, arrivando a pesare per il 33% nel comparto retail. 

L'high street si rivela attraente agli occhi degli investitori, con attività concentrate prevalentemente su operazioni value-added e con Milano protagonista della scena, grazie a tre rilevanti iniziative di recupero e trasformazione per un totale di 30mila mq: Garage Traversi acquistato da Invesco, The Medelan, via della Spiga 26 da parte della joint venture tra Hines e PGGM e le Corti di Baires.

Anche secondo l’ufficio studi di BNP Paribas real estate Italy il retail si è mosso in controtendenza attestandosi su 1,9 miliardi (- 13% sul 2018), una tendenza però allineata con gli standard dell'ultimo lustro.

Nel 2019 la partita è stata vinta dall'high street con circa 720 milioni di euro, seguito dai centri commerciali con 580 milioni di euro, e dagli outlet, segmento che con 490 milioni di euro ha registrato la sua migliore performance.

In uno scenario di mercato a tinte complessivamente fosche - dice Piercarlo Rolando CEO di RINA Prime Value Services - il retail mantiene buone performance solo nelle high street. Le mutate abitudini dei consumatori portano ad una fruizione dei negozi che è sempre più legata ad esperienze ampie e ad una offerta anche di contesto e leasure. Da questo punto di vista i centri storici delle nostre città sono un patrimonio di grande valore.”