La rigenerazione urbana: stato dell’arte e prospettive. - RINA Prime Value Services

La rigenerazione urbana: stato dell’arte e prospettive

24 gen 2020

É in corso il processo che porta alla trasformazione dell’urbanistica e delle città. Si tratta di un percorso ad ostacoli con alcuni buoni esempi che partono dalla città di Milano.

Il passaggio da un approccio urbanistico-espansivo a una moderna visione urbanistico rigenerativa dell'urbanistica nazionale è l'obiettivo cardine dei progetti di rigenerazione urbana in corso nel Paese.

Rigenerazione urbana che ridisegna e costruisce le città attraverso processi diversi, dal riutilizzo sino alla demolizione e ricostruzione, rifunzionalizzando l'esistente e focalizzando ogni scelta per garantire una qualità e sostenibilità della vita dei cittadini all'interno degli spazi urbani. 

Progettisti e committenti sono consapevoli che non può trattarsi di una soluzione immediata, ma piuttosto di un metodo che si forma in corso d'opera, grazie ad analisi dedicate, a normative che semplificano e alla collaborazione fra diversi attori in scena.

Lo stato dell'arte parte a e da Milano

Milano e la regione Lombardia hanno aperto le porte a un concetto di rigenerazione urbana definito sostenibile, segnandone lo stato dell’arte inteso come miglior livello raggiunto finora nel Paese.

Gli strumenti principali dell'evoluzione sono la Legge sulla rigenerazione urbana regionale e il Pgt Milano 2030. La prima contiene le misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente, mentre il secondo fissa i cinque obiettivi da raggiungere a livello urbano entro il 2030:

  • una Milano connessa, metropolitana e globale
  • veicolo di opportunità, attrattiva e inclusiva
  • green, vivibile e resiliente
  • con 88 quartieri da chiamare per nome
  • che si rigenera.

La Legge sulla rigenerazione urbana della Lombardia

La legge sulla rigenerazione urbana lombarda guarda alla semplificazione dei processi partendo dalla richiesta di velocizzare l'individuazione degli ambiti dove è necessario intervenire.

Focus è lo snellimento dei tempi e dei modi con cui i singoli comuni possono agire al momento dell'individuazione degli ambiti di rigenerazione, prevedendo lo stop alla procedura di variante del Pgt (due deliberazioni, un'adozione, una presentazione delle osservazioni dei cittadini, un'acquisizione dei pareri legislatrici e una conclusiva approvazione) favorendo l’individuazione degli ambiti di rigenerazione con una singola deliberazione consiliare.

La legge tratta, inoltre, una questione spesso bloccante: la possibilità di incrementare del 20% l'indice di edificabilità previsto dal piano di governo di territorio.

Il Pgt di Milano

Il Pgt di Milano offre una prospettiva di rigenerazione urbana virtuosa, che evidenzia gli obiettivi da raggiungere aprendo le porte al cambiamento.

Il cambiamento in relazione alla rigenerazione urbana cittadina raggruppa delle macro-aree definite:

  • La crescita della popolazione
  • I segnali di ripresa economici e occupazionali
  • L'andamento del mercato immobiliare
  • Gli Scenari di sviluppo e domanda abitativa
  • L'impatto ambientale e le vulnerabilità da considerare

Rigenerazione urbana: tre Case Study da CNA Costruzioni

La ricerca svolta dalla Cna Costruzioni in merito al ruolo delle piccole e medie imprese nella rigenerazione urbana ha fotografato sei case study a livello europeo, di cui tre italiani: Eastern Docklands – Amsterdam, Hammarby Sjostad - Stoccolma, Paris Rive Gauche - Parigi , Porta Nuova - Milano, Spina 3 – Torino, Quartiere Flaminio – Roma.

Lo studio ha considerato il valore della rigenerazione urbana analizzando esperienze di successo e individuando un possibile percorso di collaborazione e interazione fra pubblico e privato.

Porta Nuova

Il sito di Porta Nuova è stato considerato come un case study perché è riuscito a ricucire alcune zone con il centro di Milano, rendendole luogo di incontro per la comunità, uno degli obiettivi più classici della rigenerazione urbana. Tre i quartieri consolidati: Garibaldi, Varesine e Isola, per un intervento svolto su terreni di proprietà per il 75% del Comune di Milano, il 22% di diversi soggetti privati e il restante 3% di Ferrovie dello Stato.
L'opera ha riqualificato un'area di oltre 290mila mq generando 30 edifici certificati LEED Gold, inserendo un’area pedonale e ciclabile di oltre 160mila mq, spazi,verdi, piazze e un parco di 90mila mq.
A ciò si aggiunge la sezione residenziale con 380 unità abitative divise in 15 edifici, per un processo realizzato con l'istituzione di due società a collaborare direttamente con il comune di Milano.

La Spina

Altro esempio di rigenerazione urbana riuscita è l'area Spina di Torino, che con la sua superficie di 1.010.700 mq ha rappresentato il principale intervento di trasformazione del Piano Regolatore di Torino (attivato con il contributo di importanti fondi nazionali ed europei). Si tratta di un'area precedentemente occupata dalle Ferriere Fiat e dagli stabilimenti Michelin e la riqualificazione ha compreso aree residenziali, commerciali, spazi per centri di ricerca, uffici e laboratori, più degli spazi ricreativi che hanno contribuito a rafforzare il tessuto sociale, mantenendo memoria del passato industriale della città.

Quartiere Flaminio

Il Progetto Flaminio si propone di riqualificare l’omonimo quartiere partendo dall’ex caserma Guido Reni, con la costruzione di un vero e proprio pezzo di città, a inserirsi organicamente nel tessuto urbano odierno. Il progetto è iniziato ufficialmente nel 2013 con l'acquisto da parte di Cassa Depositi e Prestiti e CDP Investimenti SGR di alcuni immobili statali. Ne è conseguito un Protocollo di Intesa con il Comune di Roma e oggi l'idea dello studio di progettazione vincitore del concorso bandito, lo Studio 015 Paola Viganò, si basa su una rigenerazione che vede protagonisti il paesaggio e gli spazi aperti, con conseguente aumento della qualità di vita dei cittadini.

“Misurare l’impatto economico, sociale e culturale di un progetto di riqualificazione urbana è una delle sfide più affascinanti per chi, come noi, si occupa di valutazione immobiliare. Confrontarsi con interventi di questo genere significa saper dialogare con competenza con tutti i soggetti interessati, pubblici e privati. Come team specializzato sentiamo di poter dare il nostro forte contributo su questo terreno”. Nicola Arcaini, Senior Director RINA Prime Value Services, Loan Services 

Rigenerazione Urbana: previsioni legislative

Il rapporto ASVIS dedicato allo Sviluppo Sostenibile in Italia ha disegnato il quadro del contesto legislativo in merito alla rigenerazione urbana. Contesto dove la Legge di Bilancio 2019 avrebbe di fatto superato il congelamento stabilito dal D.L. 91 del 2018, applicato alla precedente Legge di Bilancio 2016 (stanziato a 2,1 miliardi di euro). 

La previsione per la rigenerazione urbana nel paese passano attraverso la legislazione e la proposta più di impatto presentata finora è il Ddl S. 1131 del 2019.
Si tratta di una proposta articolata, basata sul concetto di riqualificazione del costruito come scelta obbligata e sull'innesco di un percorso virtuoso e concreto che possa operare organicamente per rilanciare lo sviluppo economico e sociale delle aree urbane.

Il provvedimento prevede la creazione di un fondo specifico, volto a contribuire al finanziamento dei bandi regionali per la rigenerazione urbana, con riparto annuale delle risorse da effettuarsi entro il 30 aprile di ciascun anno a decorrere dal 2020 e con una dotazione pari a 500 milioni di euro a decorrere dall'anno 2020 e fino all'anno 2039.

Questa la previsione legislativa, il punto di partenza che può regolare la rigenerazione urbana a livello nazionale e fungere da punto di riferimento per città e comuni di tutto il paese.